事業用

インスペクションとは、平成29年4月1日と平成30年4月1日に適用される改正された宅地建物取引業法の中で実施される内容のことです。インスペクションが導入されることで、中古住宅の流通化が図られることになり、買い手が増えることが見込まれています。法改正におけるインスペクションについてお伝えします。

中古物件は買いたくない？

現状といて、中古住宅を購入するのに抵抗がある人が多い事が分かっています。その理由として、中古物件の劣化度合いを把握することが難しいからだと言われています。いくら売り手側からいい物件ですよと言われても、劣化具合がどの程度なのか具体的に知ることが出来にくい状況だったからです。

法改正された宅地建物取引業法

宅地建物取引業法が改正、改正後適用されるのは平成29年4月1日と平成30年4月1日です。インスペクションの実施は平成29年4月1日からになります。インスペクションとは、建物のひび割れや雨漏りを専門家による計測で調査することです。

重要事項説明時に買い主に説明義務もある

宅建業者は、インスペクションを実施することとともに、不動産契約の中のイベントの1つである重要事項説明の際に、インスペクションの結果を買い主に説明し同意してもらう義務があります。そうすることで、劣化の度合いを買い主と売り主が共有できることになります。もし、住み始めてから説明と違うとなれば、契約違反となります。しかし、売り主が既存住宅売買瑕疵保険に加入していないと、雨漏り、水漏れ、白蟻などの被害が発生し、買い主からの損害賠償があった場合応じる必要が出て来ます。もし、瑕疵保険に加入していれば、5万円を超える修理代は保険金でまかなうことができるようです。

インスペクション導入により中古住宅の流通化が増える

インスペクションは、物件の申し込み時に宅建業者が専門の業者にあっせんして実施されます。その際に、売り主は検査事業者に依頼、検査事業者は住宅専門の保険会社に依頼し、瑕疵保険に加入することになります。そして、契約時の重要事項説明で、インスペクションが実施され、どんな劣化状況なのかの説明を宅建業者から買い主は受けることになります。

インスペクションが導入されることで、中古住宅に対する不安感がぬぐわれるので、今後ますます中古住宅の売買契約が増えることでしょう。もし、中古物件の購入を検討される場合、まずは不動産会社へご相談されることをおすすめします。

IT重説は不動産の賃貸契約においてマストとされる重要事項確認をインターネット上で完結できるシステムです。しかし、IT重説にはいくつかのルールがあります。スムーズな賃貸契約ができるよう、IT重説についてのルールとともにポイントをお伝えします。

IT重説の対象となる取引は賃貸だけ？

IT重説の対象となる取引は、不動産の賃貸契約だけになっています。将来的には売買契約も対象なのですが、まだ実用化されていない現状があります。売買契約の時の重要事項説明は、不動産会社で説明を受ける必要があります。

IT重説を行う前に双方がチェックしておくべきこと～お互いの声

IT重説を行う前にチェックしておくべき重要項目は音声です。重要事項説明側の声だけが聞こえればいいという場合はNGです。重要事項説明の中で質問や、契約に関する疑問などもでてくることでしょう。その際に契約者側の声も聞こえるようにお互いが確認チェックしておくことが必要です。

図面の細かい数値を読むことができる画像か？

重要事項説明では、図面を見て話すこともあります。その際に、画像が荒いなどすれば、細かい部分が契約者に伝わらないままIT重説が終わってしまうことになりかねません。画像のチェックもポイントの1つです。宅地建物取引士の表情まで読み取ることができている画像かどうかのチェック、静止画が何枚も重なるような動きになっていないかなども確認しましょう。

重要事項説明書は送付されているか？

宅地建物取引士の記名押印がなされた重要事項説明書や添付書類が契約者の自宅に事前送付されていることがポイントです。インターネット上のメール添付で、契約者がプリントアウトするなどするのはNGです。郵送での事前送付がIT重説のルールになっています。

IT重説当日のルール

IT重説当日も、画像、音声についての最終チェックが必要です。宅地建物取引士から、画面、音声ともに十分見える、聞こえていることについての確認が行われなければいけません。スルーしてIT重説が始まった場合、契約者側から督促を入れるくらいでなければいけません。なんとなく聞こえにくいというのも、聞こえにくいになりますので要注意ですね。

宅地建物取引証の提示

IT重説では、IT重説当日、宅地建物取引士から宅地建物取引士証の提示がないといけないルールになっています。さらに、契約者がそれを見て、本人確認をしたという同意も必要です。契約者が見て確認できたことを宅地建物取引士が確認してくれたかどうかもチェックしておき、確認してもらえなければ確認の督促もいれることが大切です。

今後ますます普及するIT重説

IT重説は、双方にインターネット環境が整備されている必要があるものの、本来、不動産会社に出向いて受ける必要があった重要事項説明が自宅でできるので、無駄に交通費を使う必要がありません。時間の効率化にもつながるので今後ますます普及されそうです。

事務所の住民票を取る場合、わざわざ市役所などに取りにいく必要がなくなりつつあり、地域によってはコンビニで事務所の住民票を簡単にとる事ができます。コンビニで事務所の住民票を取る場合のポイントをお伝えします。

コンビニで住民票がとれる時代

コンビニだから、市役所が閉まる時刻に間に合わなくても住民票をとる事ができます。コンビニで住民票を取る場合に必要なのはこちらです。

・電子証明書を登録したマイナンバーカード

マイナンバーカードを持っていたとしても、紙の通知カードの場合は住民票をコンビニで取る事は出来ないようです。電子証明書が登録されているカードを持つ事がポイントです。マイナンバーカードは、初回は無料発行してもらえます。ただ、写真代は自己負担となるようです。一度発行すれば、10年間は運転免許証代わりに使えるので便利ではあります。

紙の通知カードでも、コンビニでの住民票の取り寄せ以外なら、運転免許証と一緒に提出すれば、マイナンバーカードとして使う事ができる用途もあります。

住民基本台帳では事務所の住民票を取る事は出来ない？

コンビニで事務所の住民票を取る場合はマイナンバーカードだけが使えます。残念ながら住民基本台帳ではNGなようです。マイナンバーカードを市町村で発行してもらった場合、翌日からコンビニでの利用が可能です。

24時間いつでもOKではないの？1通あたりの料金は？

実は、コンビニといえども住民票を取得できる時間帯は、午前6時から午後11までなどと決まっているようです。そうは言っても、市役所の営業時間よりも幅があるので余裕ができそうです。マルチコピー機があるコンビニならどこでも利用できるようですが、念のため、立ち寄るコンビニに確認してから出かける事をおすすめします。マルチコピー機の行政サービスという欄を押して、指示に従って操作をしていくようです。気になるお値段ですが、1通あたり300円です。

住民票以外にも取り寄せ可能な書類は？

コンビニで事務所の住民票を取る以外にも、これらの書類はコンビニで取る事ができます。

・印鑑登録証明書
・特別区民税・都民税の課税・納税証明書

住民票については、同一世帯の家族の住民票の写しも、本人のマイナンバーカードで発行できるようですが、他の書類については本人分のみとなるようです。また、ホッチキス止めで出てこないので、クライアントへ提出するなどする場合、ホッチキスを持参しておいたほうがいいでしょう。コンビニで事務所の住民票を取る事ができるサービスを展開しているかどうかをご確認される事をおすすめします。もし分からなければ不動産会社へ問い合わせされる事をおすすめします。

事務所を構えることになっている場合、事務所のレイアウトは大変重要です。しかし、パーティションで区切る場合などは消防法を意識した区切りをする必要がありそうです。事務所を構える場合の消防法における注意点についてお伝えします。

パーティションで区切る場合の注意点

事務所のワンフロアを分割し、部屋にしたい場合、パーティションが便利です。しかし、パーティションには様々な高さがあります。注意したいのは天井に接するようにし、まるで壁のように作る場合です。その場合、工事の7日前までに消防署へ「防火対象物工事等計画届出書」の提出が必要になってくるそうです。

排煙設備＆火災報知器も準備

パーティションで区切ったとしても、部屋になるため、排煙設備を準備する必要がでてきます。排煙設備についても専門家による工事が必要になってきますので、物件購入先の不動産会社へご相談されることをおすすめします。また、火災報知器も準備しなければいけません。火災報知器の取り付け位置もイメージしながらのレイアウトとなります。

オフィスビルのフロアを借りる場合

フロアの場合、廊下が出て来ます。廊下についても消防法で有効とされる幅が決められている様です。

・両サイドに部屋がある場合：廊下の幅は1.6メートル以上
・片側にだけ部屋がある場合：廊下の幅は1.2メートル以上

避難階段は確保されているか？

火災などが発生した場合、すぐに逃げられるように避難階段が確保されているはずです。しかし、部屋の四隅のうちの一番奥から、避難階段までの距離も確認が必要です。窓がある部屋とない部屋とでは避難階段までの距離も違ってくるからです。

〇窓のある部屋
・14階以下なら60メートル
・15回以上なら50メートル

〇窓のない部屋
・14階以下：40メートル
・15階以上：30メートル

窓のない部屋のほうが、より安全性を確保するために避難階段までの距離も短くなっているようです。

非常階段を開けておくのはNG？

非常階段の鍵は、サムターン（回して施錠する金具）が閉めている時は床と並行になっています。ここで注意したいのは、自動施錠になっていないことです。外部から遠隔操作で開けられる場合や、自動火災報知機の作動に連動して開く場合は自動施錠でもいいようです。しかし、そうでない自動施錠は、緊急時にサムターンで開かないことを避けるためにNGとされているようです。

また、非常階段が設置されている場合、廊下の換気のために開けて置くことがあります。基本的に非常階段は閉めておくのがポイントです。もし、事務所のフロアが高層階にある場合に1階で火災が発生した場合、非常用階段には煙が一杯になり煙突状態になっています。扉を開けておくと、その煙がフロア内に充満してしまうからです。非常階段の扉は常に開けっ放しにしないのが良い様です。事務所を構える場合、消防法関連のことは不動産会社に事前に相談しておいた方が良いかもしれません。

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