2018年 8月 の投稿一覧

人生で最も大きな買い物ともいえる不動産の購入ですが、マイホームはやっぱり一戸建てと考える人もいれば、マンションの方がいろいろと安心だと考える人もいるでしょう。

そこで、不動産を税金対策として購入することを考える場合、どのようなメリットがあるのか理解しておくようにしましょう。

居住用住宅と投資用物件はどちらが得？

不動産を自分が住むために購入する場合と、マンションなどを他人に貸す目的で購入する場合があります。自分が住むなら居住用住宅、他人に貸すなら投資用物件を購入することになります。

どちらにも税対策に利用できる制度がありますので、どちらが得というよりは、なぜ購入するのかという目的に応じて購入するようにしましょう。

居住用住宅を購入した場合は住宅ローン控除が使える

居住用住宅を住宅ローン利用で購入する場合、10年に渡り年末のローン残債の1％分を所得税から控除することができます。よく耳にする住宅ローン控除という制度ですが、所得が多くてたくさん所得税を支払っている人によっては有効な節税方法です。

また、所得税が控除しきれなかった分は、翌年の住民税から差し引くことができるので、さらに節税になります。

不動産経営ででた赤字は損益通算で相殺を

投資用物件を購入し、他人に貸すという不動産経営によって赤字が発生した場合には、サラリーマンとして得ている給料と通算して相殺することができます。

これを損益通算といいますが、不動産経営で経費として多く形状できれば赤字になる可能性が出てきますので、税金対策として経費に計上できるものは漏れなくあげていくようにしましょう。

不動産は相続税対策に有効

そして不動産の節税対策として、もっとも生きてくるのは相続税に対してです。亡くなった人が残した財産の大きさによって、その財産にかかる税金の額は異なります。

財産がなるべく小さくなるようにすれば、税金を抑えることができるわけですが、現金ではなく不動産として財産を所有していたほうがその価値を減少させることができます。

□土地の評価

土地の場合、国税庁の定めている路線価を基準に価値を決めますが、その金額のおよそ8割が相続時の土地評価額となることが多いです。

□建物の評価

建物の場合、固定資産税の評価額が基準となりますが、建築費用の5割から6割で評価されることが多くなっています。

さらに、建物を第三者に賃貸するものだとしたら、評価額から3割を差し引くことができます。さらに、亡くなっていた人が住んでいた土地や事業をしていた土地について一定要件を満たせば、評価額を5割または8割まで減額できるという小規模宅地の特例が適用されればさらに評価額を下げることができます。

不動産購入は相続税対策に有効

現金として資産を所有していても、その金額自体に対して税金を計算することになりますが、不動産の場合は評価額を下げた状態に対して税金を計算させることになるので、相続税対策には有効です。

住宅ローン控除や損益通算など、居住用住宅か投資用物件、どちらを購入するかによって利用できる制度も異なりますが、共通して相続税の対策としては有効ですので検討してみてはいかがでしょう。

インスペクションとは建物状況調査のことですが、法改正されたことで中古住宅取引のときにはホームインスペクションと呼ばれる住宅診断においての説明が義務化されています。

中古住宅の質を向上させて売買を活性化させることを狙った上で宅建業法の一部が改正されたと考えられますが、どのような影響があるのかを確認しておきましょう。

中古住宅でインスペクションが必要とされる理由

新築住宅であれば、柱や基礎など構造の主要な部分、そして雨水の浸入を防止する屋根や外壁部分については10年間保証することが義務付けられています。さらにハウスメーカーや工務店などによっては、仕上げや設備に対して1～2年は保証するとしていることもあるようです。

対する中古住宅の場合、そもそも劣化が始まった状態で販売されることになるので、物件によって経過している年数や劣化の進行具合、これまでの維持管理状況などはバラバラです。

そのため、現在、建物がどのような状態にあって、あと何年住むことができるのか、また、修繕を必要とする部分はないのかということを確認してもらうことになります。

なお、インスペクションを行うことができるのは、国が認めた講習を修了し、さらに「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士です。

インスペクションで行うこと

中古住宅の現況を把握することができる基礎的な現況検査が必要です。

構造上、安全性に問題のある可能性が高いと考えら得る蟻害、腐朽・腐食、傾斜、躯体のひび割れ、欠損などの有無、そして雨漏り、水漏れの有無、給排水管の詰まりや漏れなど設備配管の劣化の有無などを診断するようになっていますが、あくまで目視が可能な範囲に限定されています。

インスペクションで発見できなかった欠陥への備え

もしインスペクションで確認ができなかった部分に重大な欠陥がみつかった場合に備えて、保険金を補修費用に充てることができるように「既存住宅瑕疵保険」への加入を促すことで購入後のトラブルは防ぐことができます。

また、瑕疵保険への加入は、検査機関による診断を受けて品質を満たす建物であることが求められますので、建物の状況が調査される点でも安心です。

インスペクションを実施すること、万一のために瑕疵保険への加入を促すことで、安心して中古住宅を購入できるようにすることが宅建業法改正の背景にあるといえるでしょう。

中古住宅の取引現場の今後に期待？

中古住宅の売買を行う宅地建物取引業者は、これまではあくまでも仲介役としての役割でした。しかし法改正でインスペクションが義務化されたことにより、重要な役割を果たすことになります。

従来よりも中古住宅の売買が活性化されると同時に、物件が引渡されるまで時間がかかるようになると考えられます。今後、中古住宅の取引現場はどのように変わっていくのか注目していきましょう。